Byggetilladelsen er kommet!

Så kom dagen hvor vi fik byggetilladelsen fra Gribskov kommune. Alt var som det skulle være og vi kunne straks igangsætte byggeriet. Vi har spurgt HC omkring indflytningsdatoen, men det virker som om de heller ikke forventede at byggetilladelsen kom så hurtigt, da de ikke kunne sige noget omkring fremrykning af indflytningsdato.

Med en byggetilladelse og jordvarme dispensation i hånden er vejen nu ryddet. Vi forventer at byggeriet kan starte op i marts måned. Næste skridt er møder med HTH, Uggerly el og VVS og trappemanden (wood step). Vi har allerede aftalt møde på byggegrunden med den byggeleder fra HC som skal styre slagets gang på vores byggeprojekt.

Med til mødet, har vi allieret os med en god ven som er bygningsingeniør hos en af de største rådgivende ingeniør firmaer i danmark. Det altid en god ide at få en uafhængig rådgiver med på sidelinjen.

Jordvarme

I dag skete der noget uventet. Vi fik med posten, en tilladelse til etablering af jordvarmeanlæg fra Gribskov kommune. Tilladelse er kommet noget hurtigere vi forventede.

Jordvame konceptet

I det område i Helsinge hvor vi har valgt at bygge er der tilslutningspligt til fjernvame. Dvs at man skal tilsluttes Gribskovs fjernvarmeværk. Jeg ved fra nogle af naboerne i området, som havde bygget et hus på omkring 150 m2, at omkostningen for at få fjernvarme leveret fra Gribskov fjernvarmeværk beløber sig til omkring 18.000 kr om året. Og det var til et nyt hus! Du kan tjekke dit lokale fjernvameværkspriser op imod andre her 

Da vi har valgt jordvarme som varmekilde, skulle vi have en dispensation fra Gribskov kommune for at slippe for tilslutningspligten. Dette kan lade sig gøre, da staten giver dispensation, hvis man bygger et lavenergihus (BR15) og bruger en alternativ energikilde, her jordvarme. Det skal kommunen respektere. Dog har vi måtte lave nogle ninja tricks for at få huset til at overholde BR15. Som tidligere nævnt i bloggen, har vi måtte hælde Krypton gas i vinduerne for at få energi beregningen til at passe.

Nu mangler vi bare selve byggetilladelsen før vi kan gå igang......

Materialevalgsmøde

Nu har vi haft møde med materialearkitekten hos HC i Birkerød. Vi havde forberedt os en del inden mødet for at kunne bruge tiden bedst mulig. Vi havde glædet os meget til endelig at kunne tale detaljer med HC.

Vi gennemgik hele entreprisen fra A-Z. Der var en del ændringer til tegningen og andre upgrades der skulle tegnes ind. Bl.a. ville vi flytte havedørene således at de var lige ud for hinanden igennem huset. Det giver den bedste symmetri mener vi. Vi har også bestemt os for et "Harry Potter" rum under trappen til førstesalen. Her kan vi opbevare overtøj og andre ting der ikke lige skal ligge og flyde i hallen. Desuden ligger vi også strøm, antenne og netværks stik i det rum. Så kan vi selv bestemme hvor kablerne skal trækkes ind i stuen på den anden side ved TV'et og derved undgå grimme antenne og netværkstik på væggen. Vi brugte også en del tid på at tale detaljer omkring badeværelset. Vi aftalte flere detaljer omkring designet af cisternen til det væghængte WC samt hvordan vi skal lave området omkring håndvasken. Vi bruger samme flise som gulvene, men med en anden type størrelse mellem håndvaskene og spejle. Det bliver en slags stavmosaik lavet i samme materiale som de andre fliser . Se link her: Italienske fliser fra Rango.it. Detaljer som, hvor højt spejlene skal side, placering af loftlem, dør placering, Hvilke af havedørene der er "Gående og Stående". Alt i alt brugte vi ca. tre timer sammen med Dorte. Man kan godt mærke at HC har styr på processen. Alt blevet gennemgået i en logisk rækkefølge. Vi talte også om trappen. Her er der afsat ekstra kr. 15.000,- til at opgradere trappen fra standard trappen til en version der gerne skulle give et lidt skarpere udtryk. Dorte ville gerne rådgive os omkring trappen, men hun anbefalede at vi tog et møde med deres trappearkitekt. HC bruger firmaet Wood step til at lave trapperne.  Det er et uafhængigt firma, som ikke laver anden end at snedkere trapper i alle design og prisklasser. Vi kan se på deres hjemmeside at de har lavet en del forskellige løsninger, bl.a. også klassiske trapper som den vi ønsker. Vi har nu booket tid hos Wood step for at designe trappen.

HC vender nu tilbage til os med prisen på de upgrades vi ønsker. Der er ingen overraskelser her, alt hvad der aftales beskrives i allonger som underskrives af begge parter. Næste skridt er møder med El/VVS og HTH.

Venter på byggetilladelsen

Det er i dag over en måned siden at HC sendte vores byggeansøgning ind til Gribskov kommune. Endelig ringede de fra kommunen! Jeg troede i min naivitet at de bare ville fortælle mig at vi nu kan gå igang med at bygge. Desværre drejede det sig bare om noget formelt omkring adressen på ansøgningen! De havde ikke engang kigget på ansøgningen!

Den havde ligget på et bord i en måned før at der var en eller anden der bare havde kigget adressen igennem. Jeg antager at Gribskov kommune har rigtigt mange byggeansøgninger liggende som giver denne langsommelig behandlingstid. Vi må nok acceptere at nogen kommuner bruger lidt længere tid på den slags...

Den store haveplan!

Så kom dagen hvor vi fik den renskrevne haveplan retur fra havearkitekten. Det er en 12 siders moppedreng, hvor havearkitekt Mette Rønne har beskrevet hvordan haven skal bygges op. Alt er beskrevet, lige fra belægning til carport stålkonstruktionen. Jeg kan tælle omkring 32 forskellige planter og træer i haven samt pergola, gynge, cykelskur, redskabsskur og sandkasse som alle er med til at skabe den, for os, perfekte have.

Havenplanen lyder i store træk således.

Indkørslen til huset skal belægges med knust granit eller perlesten. Vi tager prøver hjem for at se hvad der passer bedst. På tværs af indkørslen løber der nogle dobbeltdækkende brostensbånd. Brostenen skal være i granit og sættes i tørbeton. De skal hæves lidt så de forsinker evt. vand fra et skybrud i at nå carporten.

Carport ide. 1.0

Selve carporten kan vi lave i en stålkonstruktion med stolper i den ene side - der er flere modeller på markedet. På den måde er der plads til at vende bilerne på grunden.

Dark Sandstone chelsea mønster

Imod bryggersdøren og ved indgangen lægges et bred bælte i brosten - de kan tåle at biler køre på dem. Resten af belægningen - indgangen og terrasser kan laves i sandsten  www.sandstone.dk. En sandstone Grå eller sort er flot til huset. Uden for entreen ligger vi dem i 30 x 30 størrelse og ud for spisepladsen i en 60 x 60 størrelse. Resten ligges i sandsten Chelsea mønster. Enkelte steder bruges der brosten i sandsten for at markere overgange. Fra hoveddøren og rundt om husets sydøstside er der på tegningen forslået knust granit eller perlesten. Det er nødvendig med en kant imod bedene. Den kan laves i brosten eller et lærkebrædt. Alternativt kan vi ligge sandsten hele vejen rundt - målene på planen passer også til sandsten.

I havens sydøstlige hjørne kan vi placere en overdækket terrasse med trædæk. Overliggeren på konstruktionen kan forlænges så den også kommer til at fungere som gynge - stativ og pergola.

I havens nordvestlige hjørne kan vi ligge et lille trædæk til morgenkaffe, til at ligge på, sidde på eller til at lege på. Trædestenene føre over til trædækket.

Tøjtørring er placeret som en forlængelse af et halvtag - græsplænen fortsætter ind under halvtaget.

Rom blev ikke bygget på en dag! Denne haveplan tager en del tid at udføre, men nu har vi en overordnet plan som, hvis vi følger den, giver os den have vi drømmer om.

Nu kan vi også tage fat i Huscompagniet så de kan planlægge jordvarme slangernes placering.

Kontrakt gennemgang

Så er vi færdige med at gennemgå kontrakten fra HusCompagniet.

Det er en rigtig god ide at få en advokat samt en byggesagkyndig til at kigge kontrakten igennem. Den er helt sikkert lavet ud fra HusCompagniets præmisser og der er en del ting som man skal kigge en ekstra gang på, og rettes til. Vi havde bl.a. følgende rettelser til HusCompagniets standard kontrakt.

• HusCompagniet skal have 75.000 kr ved igangsættelse af byggeriet. Men de bygger efter ABT93 undtaget sikkerhedsstiftelse! Det ville betyde at hvis HusCompagniet gik konkurs under byggeriet, ville vi miste de 75.000 kr! Det fik vi ændret til at vi kun skulle stille bankgaranti for hele beløbet, altså at vi IKKE skulle betale de 75.000 kr før byggestart. Her sparede vi også en del, da det er billigere at stille garanti end at låne. 
• Man ejer heller ikke rettighederne til sine hustegninger! Her fik vi ændret det således at vi ejer rettighederne til tegningerne selv. 
• Der var også en del fejl i materialebeskrivelsen, da den er ca. 3 år gammel og der er sket en del opdateringer de sidste 3 år. Bl.a. bygger vi efter BR15, mens beskrivelsen beskriver BR10! Det fik vi også rettet i den efterfølgende allong. 
• Der er også en paragraf i kontrakten, hvor HusCompagniet giver sig selv lov til at lave ændringer UDEN vores accept samt sende regninger på dette. Den er også slettet. 
• Vi fik også ind i kontrakten at vi får en nøgle til huset når det engang er lukket af, således at vores byggesagkyndige kan få 100% adgang til huset under byggeriet. 
• Årsgennemgangen. Her kunne HusCompagniet i kontrakten selv bestemme om de ville rette fejl og mangler, eller de bare kunne afvise dem. Her fik vi ind i allongen at vi ved uenighed skal bruge en uvildig 3. part. 

Så er den del på plads. Byggeansøgningen er nu sendt til Gribskov kommune sammen med alle dispensationsansøgningerne. Vi har planlagt møde med HusCompagniets interiører arkitekt i Januar, det er her vi skal igennem alle detaljerne omkring huset. Vi venter stadig på møde datoer med Uggerly Installation samt HTH. 

Tanja har kontaktet en havearkitekt. De har sammen brugt en masse tid på grunden, samt med at tale om de ønsker vi har i vores have. Vi skal tænke lidt smart, da vi skal have gravet en masse slanger til jordvarmen ned, det er ikke helt nemt at få plads til på grunden. Derfor er det vigtigt at vi har en rimelig ide om hvordan haven skal se ud til sidst. Her er der også mulighed for at få alle vores have ønsker lagt ind i planen. Vi har allerede nu fået en skitse som Tanja og have-arkitekten har lavet. Der kommer en komplet tegning med plante oversigt og materiale engang i Januar. Det er med denne tegning at HusCompagniet skal ligge jordvarme planen sammen med os.

Skitse fra havearkitekt.

Så har vi valgt byggefirma!

Kontrakten i hus! 

Så fik vi endelige skrevet under med et byggefirma. 

Begge firmaer havde sendte deres endelige tilbud, dog var begge tilbud alt høje i forhold til vores budget. Vi havde også givet den gas, med alle de nice to have elementer vi kunne finde. Derfor gik ud på at vi skulle skære i projektet, hvor det gjorde mindst ondt på os. 

Nyt møde med bygge firmaerne! Vi fortalte at vi ikke kunne nå i mål, selv om vi havde fjernet ting som carport og 2 kviste - ting som kostede stort på budgettet. 

Huscompagniet kom tilbage til os med en klækkelig rabat som gjorde at at projektet hang sammen uden at vi skulle gå på kompromis med vigtige ting som valg af fliser, trægulve, badekar, jordvarme etc. Så det blev Huscompagniet som vi valgte til at bygge vores hus. 

Nu er prisen jo ikke alt! For billigst er ikke altid bedst. Men i vores lange dansen om grøden, opdagede vi hvor mange ressourcer et firma som Huscompagniet har! De havde, inden vi overhovedet havde aftalt at lave kontrakt med dem, allerede lavet en jordvarme plan for grunden sammen med Vølund. De havde været på grunden for at skridte af til kloak, da sælgers entreprenør havde ikke præcist dokumenteret hvor mange meter fra skel at kloak, el og vand lå. De havde allerede en dialog med kommunen omkring BR15 og dispensation for ikke at tilsluttes sig (dyr) fjernvarme. Faktum er, at der ikke er mange firmaer der ofte bygger den type bolig som vi har valgt. Huscompagniet har allerede i år indgået over 1000 kontrakter og står for 1/3 af alle nybyggede enfamiliers huse i danmark. Både Tanja og jeg føler vi er i gode hænder.... Det kan jo ændre sig når de engang begynder at grave i jorden. 

Lige et par ord omkring BR15. Vi har valgt som udgangspunkt at bygge et hus, hvor vores energi omkostninger er minimale. I området hvor vi har købt grunden, er der tilslutningspligt til fjernvarme. Men der er en lov der gør det muligt at omgå tilslutningspligten ved at bygge et hus efter BR15s stramme energikrav. 

Der skal laves lang beregning på om det nybyggede hus overholder de krav. Men det er vigtigt, hvis vi ønsker en jordvarme løsning. Det type hus vi bygger er en klassisk murmester villa. I det gamle design er der ikke indtænkt specielle varme besparende krumspring. 

Hustypen stammer fra første halvdel af 1900 tallet, her var isolering ikke et problem, man smed bare mere koks i ovnen. 

For at vores hus skal overholde de moderne krav skal der lidt Ninja tricks til. 

Som udgangspunkt er huse som er bygget i 2014 rigtigt godt isoleret, men hvis man skal bygge efter BR15 lavenergi hus byggereglementet, skal huset overholde en energiramme beregning som er sammensat af flere elementer som væg størrelse, vindues størrelse, hvor mange vinduer der peger imod syd, luftudskiftning, Blowdoor test, Kw forbrug, procentdele sollys pr vindue, overophedning osv. Jeg har her lavet et link til nogle af BR15 forbrugerkrav. 

For at huset kan overholde beregningen, skulle der som sagt Ninja tricks til. HC (Huscompagniet) bruger en anden type isolering som overholder en højre klasse isolerings niveau. Vinduerne: Vi vil have klassiske Dannebrogs vinduer med sprosser og aluminium på ydersiden. Desværre overholder Rationel Patus+ ikke BR15 kravene. Her er specifikationen på Patus+ 

PATUS+ – klassisk design og minimal vedligeholdelse

PATUS+ er Rationels seneste træ/alu serie udviklet i overensstemmelse med de klassiske, danske vindues- og dørtyper med smalle sprosser.

PATUS+ er næsten identisk med PATUS, men er som et ekstra plus forsynet med en udvendig beklædning af mat, pulverlakeret aluminium, der effektivt beskytter mod vind og vejr og sikrer minimal vedligeholdelse. Det giver den fordel, at vinduet aldrig skal males på den udvendige side, men blot tørres over med en våd klud et par gange om året.

PATUS+ er velegnet til renovering af ældre boliger - men også et godt valg til nybyggeri, hvor man ønsker et traditionelt facadeudtryk. 

Det forholder sig sådan, at normale energiruder er fyldt med en gasart der hedder Argon. Det giver en bedre isolering imellem de 2 lag glas end almindelig luft. Sådanne ruder har en U-værdi som desværre ikke er god nok for at overholder vores energi ramme beregning :(. 

Ninja tricket består i at hælde Krypton gas, ja den er god nok, ind i ruden istedet for Argon. Her er en bedre forklaring: Hvorfor kommer man gas i en Energirude? Denne gasart giver en noget højere isolering end Argon og begrænser varmetabet fra vinduet betydeligt. Nu er vi sikre på Superman IKKE flyver ind i vores hus :) Spøg til side, hvad der ikke er så sjovt er at den samlet pris på vinduerne i huset stiger med 94.000 kr. 

Nu er kontrakten sendt til banken og advokat til endelig godkendelse. Vi har fået en indflytningsdato der hedder:

D. 28 oktober 2015 

HC går først i jorden til foråret. Det viser sig at Gribskov kommune har en sagsbehandlingstid på 6-8 uger for en byggetilladelse samt ekstra tid for dispensationen for jordvarme anlægget. Vi udnytter tiden til selv at ligge stabilgrus i vores stikvej, så er det klar til at HC kan ligger køreplader ved opstart. 

Her er grundplanen indtil videre. Der er et par enkelte ændringer.